La trousse d’instructions hypothécaires procure des conseils pratiques aux avocats et avocates qui répondent aux demandes du prêteur lors de transactions immobilières résidentielles. Cette page porte sur l’approvisionnement en eau privé. 

La situation

Il est improbable que l’avocat ou l’avocate puisse obtenir auprès d’une autorité appropriée la confirmation que l’eau de puits est « salubre » ou qu’un approvisionnement en eau privé est adéquat pour l’usage de l’immeuble hypothéqué.

Il existe de nombreuses déficiences possibles relativement à l’eau de puits, notamment :

• La contamination – L’éventail des contaminants visés par une analyse de l’eau de puits est limité. Par exemple, les tests peuvent examiner seulement les contaminants bactériens, alors qu’il y a bon nombre de contaminants potentiels (comme le plomb et l’arsenic) qui peuvent rendre l’eau de puits insalubre.
• Le débit – Le débit peut varier selon le moment de l’année, les usages de l’immeuble (comme par une famille ou une personne seule) et les changements avoisinants (comme une nouvelle construction).
• La suffisance – L’adéquation d’un approvisionnement en eau dépend de nombreux facteurs. Une saison ou deux comptant beaucoup de précipitations peut temporairement augmenter les ressources en eau souterraine. Des sécheresses prolongées peuvent réduire considérablement ou épuiser les ressources en eau disponibles.

Les services de santé publique, les autres autorités gouvernementales et les laboratoires privés ne délivrent pas de certificat allant au-delà des résultats des tests qu’ils effectuent. Au lieu de faire un énoncé de salubrité, les résultats disent généralement quelque chose comme : l’échantillon d’eau « respecte la norme bactériologique applicable à l’eau canadienne ». Cela ne tient pas compte des autres contaminants et est limité à la date, à l’heure et à l’endroit où l’échantillon a été pris. Il s’agit d’une documentation insuffisante pour vous permettre de confirmer au prêteur que l’eau est « salubre ».

Les polices d’assurance titre ne couvrent pas nécessairement toutes les déficiences possibles relativement à l’eau. Généralement, les polices prévoient une indemnisation pour les sinistres lorsqu’un acheteur a reçu un avis de contravention, qu’il y a une déficience constatée par un ordre de travail et qu’un ordre de travail a été émis après l’entrée en vigueur d’une police d’assurance titre.

MODÈLE D’INSTRUCTIONS DU PRÊTEUR

Si l’immeuble visé n’est pas relié aux services municipaux, vous devez obtenir de la part de l’autorité appropriée la confirmation que l’eau est salubre […] ou mettre en place une assurance titre. 

CONSEILS PRATIQUES 

• Obtenez une analyse de l’eau de puits sur sa potabilité de la part d’une source reconnue et, si possible, un rapport ou un certificat du foreur sondeur de puits sur le débit.
• Informez le prêteur que vous avez examiné la déclaration ou le certificat d’un laboratoire (ainsi que tout rapport ou certificat d’un foreur sondeur de puits) relativement à des échantillons d’eau qui, à votre connaissance, ont été soumis pour l’immeuble. Contentez-vous de citer les conclusions pertinentes de la déclaration ou du certificat, indiquant clairement que vous ne faites que citer la documentation fournie par le laboratoire ou l’autre tiers.
• Ne donnez pas d’opinion sur la qualité, le débit, la suffisance ou d’autres aspects de l’eau.
• Ne déclarez pas ou ne laissez pas entendre que l’eau est salubre.

ASsurance TITRE À METTRE En place - client emprunteur

• Examinez les polices d’assurance titre de différents assureurs pour comparer la protection relative aux problèmes d’eau de puits.
• Discutez avec votre client des limites de l’assurance titre à l’égard de l’eau de puits.
• Documentez le fait que votre client comprend les risques et les accepte.

Mise en garde et commentaires