La trousse d’instructions hypothécaires procure des conseils pratiques aux avocats qui répondent aux demandes du prêteur lors de transactions immobilières résidentielles. Cette page porte sur les taxes municipales.
La situation
Les taxes foncières municipales ayant priorité sur les hypothèques, les prêteurs veulent être certains qu’elles sont entièrement acquittées ou, du moins, qu’elles le seront à la date de clôture.
Avant l’avènement de l’assurance titres, les avocats vérifiaient l’état des taxes municipales et obtenaient un certificat de la municipalité, ce que n’exigent généralement pas les assureurs titres de nos jours.
Modèle d’instructions du prêteur
Vous obtiendrez un certificat de taxes à jour afin de vérifier qu’aucune taxe n’est impayée (y compris les prélèvements spéciaux, les charges d’amélioration locales, les intérêts et les pénalités) à l’égard du bien grevé au moment du versement, et que tous les impôts et taxes exigibles ont été payés intégralement; à défaut, ils doivent l’être à même le premier versement du produit du prêt hypothécaire, après quoi un certificat de taxes devra être obtenu par ailleurs.
Conseils pratiques
Assurance titre ou non, les pratiques exemplaires sont les mêmes :
- Vérifiez l’état des taxes de l’immeuble. Vous risquez de baisser dans l’estime de votre client emprunteur si, une fois propriétaire, les arriérés fiscaux du vendeur reviennent le hanter.
- Soyez conscient que d’autres obligations fiscales pourraient faire grimper en flèche les taxes municipales exigibles :
- taxes scolaires comme élément distinct (au Québec);
- redevances d’eau, de gaz et autres;
- amendes impayées délivrées en vertu de la Loi sur les infractions provinciales de l’Ontario (p. ex., contraventions de stationnement);
- conventions de réciprocité entre municipalités pour la perception des amendes, y compris des pénalités et de l’intérêt cumulé.