La Trousse d’instructions hypothécaires procure des conseils pratiques aux avocats qui répondent aux demandes du prêteur lors de transactions immobilières résidentielles. Cette page porte sur le zonage.
La situation
Les prêteurs peuvent vous demander de garantir ou d’attester que la propriété est conforme aux règlements de zonage municipaux.
Le zonage comporte deux aspects :
- La conformité en matière de lot et construction, comme la taille minimale et maximale du lot, la façade minimale, la hauteur, les marges de recul, les cours et les alignements, ainsi que l’emplacement des bâtiments se trouvant sur le terrain.
- La conformité aux règlements de zonage sur l’utilisation de la propriété, comme les activités commerciales dans un quartier résidentiel ou l’usage comme foyer de groupe ou garderie. Cela nécessite une détermination de la zone applicable et confirmation et examen de toutes dérogations ou permis d’utilisation.
On aborde généralement le premier aspect en obtenant un certificat relatif au zonage auprès de la municipalité. Toutefois, la plupart des municipalités ne délivrent pas de certificat relatif au zonage sans certificat de localisation ou arpentage original à jour. Un arpentage à jour s’entend d’un arpentage qui a été effectué au cours des 12 derniers mois. L’obtention d’un arpentage à jour nécessite un temps considérable et peut être fort coûteuse.
On aborde généralement le deuxième aspect en présentant au bureau municipal une demande de lettre déclarant que l’usage actuel de la propriété constitue un usage permis en vertu des règlements de zonage sur l’usage.
L’information au sujet du zonage peut être difficile à obtenir et n’est pas nécessairement complète. Les avocats ne devraient pas attester la conformité aux règlements de zonage.
Modèle d’instructions du prêteur
Zonage
Si possible, obtenez auprès du fonctionnaire municipal approprié une lettre déclarant que les bâtiments sont conformes aux règlements de construction ou de zonage applicables. Une copie de ce document n’est pas requise par le créancier hypothécaire. Si une police d’assurance titre est obtenue, une lettre n’est pas nécessaire. Il n’est pas nécessaire d’obtenir cette lettre pour les transactions visées par le protocole.
Ou
Sauf là où la pratique immobilière normale ne comporte pas de questions relatives à la conformité en matière de construction, de zonage et de marge de recul pour les propriétés résidentielles (Colombie-Britannique, Saskatchewan et Nouvelle-Écosse), vous obtiendrez auprès du fonctionnaire municipal approprié ou auprès d’un autre fonctionnaire (si possible) une déclaration (« déclaration de conformité ») énonçant que la propriété hypothéquée ainsi que les bâtiments et les améliorations qui s’y trouvent sont conformes aux règlements, notamment en matière de construction, de zonage et de marge de recul, de toute autorité compétente relativement à l’emplacement ou à l’usage de la propriété hypothéquée et aux bâtiments et améliorations qui s’y trouvent. Vous informerez la banque avant le déboursement du prêt hypothécaire si vous avez des raisons de croire que la propriété hypothéquée ou les bâtiments ou améliorations qui s’y trouvent ne sont pas conformes aux règlements d’une autorité compétente en matière de construction, de zonage, de marge de recul, de localisation ou d’usage.
Nous accepterons une police d’assurance titre tenant lieu de l’obtention de votre part d’une déclaration de conformité. Une déclaration de conformité n’est pas requise pour les transactions visées par le protocole.
Conseils pratiques
- Examinez les instructions hypothécaires pour déterminer ce que le prêteur vous demande.
Aucune assurance titre
- Lorsqu’il y a un certificat relatif au zonage ou toute autre correspondance de la part de la municipalité : donnez l’information figurant sur le certificat sans exprimer de commentaires sur son exactitude. Par exemple, la date du certificat, son signataire et sa teneur.
- Lorsqu’il n’y a pas de certificat relatif au zonage : décrivez l’information que vous avez et sa source, par exemple un appel téléphonique au fonctionnaire municipal « x » à la date « y ». Ne donnez pas d’opinion sur cette information et n’attestez pas que la propriété est conforme au zonage.
Assurance titre
- Confirmez la couverture de la police d’assurance titre. Donnez seulement l’information requise à l’assureur titre.