Les motifs du récent arrêt rendu par la Cour d’appel de la Colombie-Britannique dans l’affaire Assessor of Area #01 – Capital et al. v. Nav Canada (2016 BCCA 71) constituent une victoire importante pour l’administration municipale concernant l’évaluation des terres et des améliorations.
En l’espèce, la Cour d’appel devait envisager la méthode appropriée pour évaluer des terres aéroportuaires possédées par la Couronne et leurs améliorations occupées par Nav Canada aux fins de l’utilisation autorisée exclusive constituée par la prestation de services de navigation aérienne civile.
Le District of North Saanich était partie à l’appel étant donné que les terrains et améliorations possédés par la Couronne occupés par Nav Canada à l’aéroport international de Victoria (situé à North Saanich) étaient visés par l’appel. C’est, depuis toujours, l’autorité évaluatrice (Assessment Authority) qui évalue ces terrains et leurs améliorations au moyen d’une méthode fondée sur le coût de remplacement. Leur valeur s’élève à approximativement 1,4 million de dollars. Nav Canada a interjeté appel de l’évaluation pour les années d’imposition 2011 et 2012 devant une commission appelée Property Assessment Appeal Board, soutenant que les terres et leurs améliorations devraient être évaluées à une valeur nominale eu égard à l’absence de marché. Nav Canada a allégué l’ensemble de ce qui suit :
- conformément à la législation fédérale, Nav Canada détient un monopole sur la prestation de services de navigation aérienne civile au Canada;
- étant donné que l’utilisation des terres et de leurs améliorations est limitée à une utilisation aux fins de la prestation de services de navigation aérienne civile, personne d’autre que Nav Canada ne peut envisager quelque utilisation que ce soit pour lesdites terres et améliorations;
- eu égard à l’absence de possible utilisation des terres et améliorations par quiconque autre que Nav Canada, il n’existe aucun marché pour lesdites terres et améliorations;
- eu égard à l’absence de marché pour les terres et améliorations, celles-ci ne possèdent qu’une valeur nominale puisque Nav Canada ne paierait pas plus pour lesdites terres et améliorations que ne le ferait tout autre acheteur.
Nav Canada a fondé son argument sur l’arrêt rendu par la Cour d’appel dans l’affaire Southam Inc. (Pacific Newspaper Group Inc.) v. British Columbia (Assessor of Area No. 14 – Surrey/White Rock) dans laquelle la Cour a affirmé que la méthode de l’évaluation de terres et de leurs améliorations fondée sur le coût de remplacement ne pouvait être utilisée lorsque la preuve n’établit pas l’existence d’un acheteur pour le bien évalué autre que son propriétaire actuel. Se fondant sur la valeur jurisprudentielle obligatoire de cette décision en la matière, la commission a accepté l’argument de Nav Canada et ordonné que les terres et leurs améliorations soient évaluées à 20 dollars. North Saanich n’a pas comparu ni n’a plaidé devant la commission. Ayant pris connaissance de la décision de cette dernière, North Saanich s’est joint à l’autorité évaluatrice de la Colombie-Britannique pour demander à la commission de présenter l’affaire à la Cour suprême de la Colombie-Britannique afin qu’elle tranche sur ce point. La Cour suprême de la Colombie-Britannique a confirmé la décision de la commission se fondant, elle aussi, sur la valeur jurisprudentielle obligatoire de l’arrêt Southam. North Saanich et l’autorité d’évaluation ont alors fait appel.
En appel, North Saanich et l’autorité d’évaluation demandaient à la Cour d’infirmer sa décision antérieure rendue dans l’affaire Southam. Pour ce faire, il a été demandé que cinq juges de la Cour entendent l’affaire; formation pour laquelle elle a opté. North Saanich et l’autorité d’évaluation ont plaidé, devant les cinq juges formant la Cour d’appel que sa décision antérieure, rendue dans l’affaire Southam était erronée, car elle ne se conformait pas à la jurisprudence et aux décrets à valeur obligatoire émanant respectivement de la Cour suprême du Canada et du Conseil privé. Les cinq juges de la Cour d’appel ont acquiescé et conclu qu’en l’absence de marché pour les terres et leurs améliorations, il faut tenir compte de la somme que verserait le propriétaire pour la terre et ses améliorations ou une terre et des améliorations de remplacement adaptées aux fins visées par le propriétaire.
L’arrêt de la Cour d’appel se traduit par le fait que l’utilisation de la méthode du coût de remplacement pour évaluer une terre et ses améliorations est redevenue un outil important dans l’arsenal de l’autorité d’évaluation pour évaluer les biens jamais ou très rarement vendus sur le marché. On peut s’attendre à ce que l’autorité d’évaluation se fonde sur l’arrêt de la Cour d’appel pour évaluer ce genre de bien (c.-à-d., la terre et ses améliorations utilisées par la British Columbia Ferry Corporation à ses principales gares maritimes, qui ont déjà fait l’objet d’instances devant la commission au terme desquelles une valeur nominale leur a été attribuée).
Nav Canada a présenté une requête en autorisation d’appel de la décision de la Cour d’appel devant la Cour suprême du Canada et North Saanich s’est engagé à représenter les intérêts des municipalités de la Colombie-Britannique devant la Cour suprême du Canada. North Saanich demandera à l’UBCM et à d’autres municipalités de l’appuyer alors qu’elle assume son rôle lors de l’instance.
Sukhbir Manhas est avocat et conseiller chez Young, Anderson à Vancouver.