La Trousse d’instructions hypothécaires procure des conseils pratiques aux avocats qui répondent aux demandes du prêteur lors de transactions immobilières résidentielles. Cette page porte sur les questions qui se posent lorsqu’un prêteur demande à un avocat de signer certains engagements.
La situation
Les instructions du prêteur hypothécaire peuvent demander à l’avocat de fournir un engagement signé. Le prêteur peut aussi demander un engagement après une discussion ou suivant une demande non visée par les instructions initiales.
Les engagements qui ont trait à des faits dont l’avocat a connaissance relèvent de son mandat. Lorsqu’un avocat signe un engagement qui va au-delà de ces faits ou échappe à sa connaissance personnelle, il donne une opinion juridique non étayée, avec toutes les conséquences que cela peut entraîner.
Les codes de déontologie partout au pays demandent à l’avocat de ne donner que les engagements qu’il peut respecter et de les honorer. Le Code type de déontologie professionnelle de la Fédération des ordres professionnels de juristes du Canada (2017), sous le titre « Engagements et conditions fiduciaires », énonce ce qui suit :
7.2-11 Un juriste ne doit pas prendre un engagement qu’il ne peut respecter et doit respecter tous les engagements qu’il prend, ainsi que toutes les conditions fiduciaires qu’il accepte.
Commentaire
[1] Les engagements doivent être pris ou confirmés par écrit et dépourvus d’ambiguïté. Si un juriste qui prend un engagement n’a pas l’intention d’en assumer la responsabilité personnellement, il doit le stipuler clairement dans l’engagement lui-même. En l’absence d’une telle déclaration, la personne envers qui l’engagement a été pris est en droit de s’attendre à ce que le juriste respecte lui-même son engagement. L’emploi d’expressions telles que « au nom de mon client » ou « au nom du fournisseur » ne dégage pas le juriste de sa propre responsabilité.
Modèle d’instructions du prêteur
L’avocat est prié de signer ce qui suit :
En contrepartie et abstraction faite de la clôture de la transaction susmentionnée, je prends par les présentes les engagements suivants :
1. Confirmer que l’identité du ou des demandeurs est légitime et correspond à l’information fournie dans la promesse.
2. Confirmer que la convention d’achat et de vente en cause est une véritable convention d’achat et de vente.
3. Confirmer que la propriété en cause sera vacante au moment de la prise de possession.
4. Confirmer que les vendeurs sont vraiment les propriétaires inscrits du titre de la propriété hypothéquée et que le nom des vendeurs figurant sur l’offre d’achat remise au (prêteur) correspond à l’enregistrement du titre de la propriété et à la durée de l’enregistrement des propriétaires actuels au titre.
Conseils pratiques
- Fournissez des copies de documents sans confirmer que l’information s’y trouvant correspond à l’information qui figure dans un document que vous n’avez pas vu, comme la promesse.
- Utilisez des termes précis pour décrire les faits dont vous avez connaissance et la source de l’information sur laquelle vous fondez votre signature de l’engagement.
-
Par exemple :
La Convention d’achat et de vente prévoit, à l’article « x », que l’acheteur obtiendra la possession de l’immeuble vacant à la date « y ».
Ou,
Les acheteurs « x » m’ont déclaré à la date « y » qu’ils avaient inspecté la propriété située à l’adresse susmentionnée à la date « z » et que cette propriété n’avait ni occupants ni biens meubles.
Refusez de signer un engagement qui ne relève pas de votre mandat à titre d’avocat ou qui échappe à vos domaines de connaissances ou d’expertise. Veillez à assortir de réserves toute confirmation que vous donnez pour demeurer dans le cadre de votre compétence professionnelle. Voir également le sujet Responsabilité de « garantir » ou d’« attester ».