La trousse d’instructions hypothécaires procure des conseils pratiques aux avocats qui répondent aux demandes de prêteurs lors de transactions immobilières résidentielles. Cette page sur la responsabilité que le mot « garantir » figurant dans les instructions du prêteur impose à un avocat.
La situation
Les instructions du prêteur hypothécaire peuvent utiliser le mot « garantir » ou « attester » lorsqu’elles décrivent les tâches que vous effectuez pour le prêteur et les assurances que le prêteur veut que vous fournissiez au sujet de la transaction.
Généralement, la demande de « garantir » ou d’« attester » se situe hors du cadre de vos obligations professionnelles.
Vous pouvez indiquer l’enregistrement d’une hypothèque. Vous pouvez donner d’autres renseignements dont vous n’avez pas personnellement connaissance lorsque vous indiquez clairement que vous avez reçu les renseignements de tiers et n’avez aucunement connaissance de leur validité. Vous pouvez confirmer ou attester que vous avez examiné des documents expressément nommés ou d’autres documents à la date « x ». Vous pouvez donner une copie certifiée d’un document public. Vous pouvez informer le prêteur d’une contradiction que vous avez relevée.
Vous ne pouvez pas « garantir » ou « attester » que l’assurance immobilière est en vigueur. Vous ne pouvez pas « garantir » ou « attester » que le système d’approvisionnement en eau [lien aux fournitures d’eau privée] est salubre pour la consommation humaine ou qu’il n’y a aucun problème avec un système septique. Vous ne pouvez pas « garantir » ou « attester » qu’il n’y a pas d’empiétements et autres grèvements.
Les restrictions à la capacité d’un avocat de « garantir » ou d’« attester » peuvent concerner :
- le moment – le certificat d’assurance que vous avez vérifié aujourd’hui avec un courtier peut être annulé plus tard, avant la clôture
- l’expertise – l’avocat n’est pas formé pour donner des conseils, par exemple, sur « la valeur à neuf d’un bâtiment » [lien à assurance] ou sur l’accès légal à un immeuble
- la portée – les limites de votre appréciation professionnelle sur une question sont-elles clairement indiquées?
- la source d’information – comment pouvez-vous « garantir » ou « attester » qu’une chose est vraie lorsque vous vous fiez à des renseignements ou à des documents qu’une autre personne vous a fournis?
Modèle d’instructions du prêteur
Vous devez garantir qu’une police d’assurance incendie et étendue ou qu’une police d’assurance tous risques est en vigueur pour les bâtiments et les améliorations apportées à l’immeuble hypothéqué et prévoit un montant non inférieur au montant du prêt hypothécaire ou de la valeur à neuf du bâtiment et des améliorations, selon le moindre des deux montants, et que l’indemnité d’assurance est payable à la banque, sous réserve de l’avenant hypothécaire standard approuvé par le Bureau d’assurance du Canada.
Conseils pratiques
- Examinez les instructions hypothécaires pour déterminer, parmi les demandes du prêteur, celles qui échappent à vos qualifications professionnelles.
- Avisez le prêteur par écrit que vous ne pouvez pas accepter les modalités des instructions du prêteur et « garantir » ou « attester » les éléments de la façon formulée. Précisez votre engagement.
- Choisissez vos mots minutieusement dans votre rapport au prêteur. Ne « garantissez » pas et n’« attestez » pas, fournissant donc par inadvertance une garantie ou une déclaration d’une chose que vous ne pouvez pas garantir ou déclarer. Ne donnez pas d’opinion sur une chose qui échappe à votre domaine d’expertise. Énoncez les faits en indiquant les dates et énumérez les renseignements sur lesquels vous fondez une opinion, lorsque vous en donnez une.