La trousse d’instructions hypothécaires procure des conseils pratiques aux avocats qui répondent aux demandes du prêteur lors de transactions immobilières résidentielles. Cette page porte sur les obligations d’information après la date de clôture.
La situation
En règle générale, le mandat par lequel un avocat représente un emprunteur et un prêteur prend fin une fois la transaction faite, les livraisons nécessaires à la clôture effectuées, les engagements remplis et les comptes rapprochés.
Toujours est-il que le prêteur donne parfois instruction à l’avocat de continuer de défendre ses intérêts après la transaction, par exemple lui signalant tout changement dans la situation financière de l’emprunteur ou tout nouvel accord d’un prêt hypothécaire par le vendeur ou autre type de financement.
Or cela dépasse le cadre admis de la responsabilité de l’avocat envers le prêteur.
Modèle d’instructions du prêteur
Sauf indication contraire dans notre lettre d’instructions, vous devez vous assurer de l’absence de prêt hypothécaire accordé par le vendeur ou de tout autre financement hypothécaire secondaire. Si vous savez ou apprenez que la sûreté d’un prêt hypothécaire accordé par le vendeur ou d'un autre financement de ce type doit être inscrite en simultanéité avec notre hypothèque ou à une date ultérieure, vous êtes tenu de nous en aviser immédiatement.
Vous vous engagez de nous aviser sans délai si vous avez connaissance de toute inexactitude quant au titre ou de tout vice de titre ou grèvement qui soit susceptible de faire perdre son rang à l’hypothèque.
Conseils pratiques
- Raturez toute instruction par laquelle le prêteur vous enjoint de lui signaler quoi que ce soit après que la transaction et les tâches connexes ont été menées à bien. Renvoyez sans délai les instructions ainsi modifiées au prêteur, accompagnées d’une lettre expliquant vos interventions.
- Dans votre rapport final ou votre lettre de clôture, faites état des tâches qui vous restent et indiquez clairement que votre mandat de représentation prendra fin avec elles. Cela devrait marquer la fin de vos obligations d’information envers le prêteur.
N. B. Si les instructions du prêteur interdisent un financement hypothécaire secondaire, vous devez respecter cette interdiction même une fois votre mandat envers le prêteur rempli; à défaut, vous commettrez une faute déontologique et pourriez être passible de sanctions disciplinaires et de dommages-intérêts. Il se peut, par exemple, que les parents d’un client emprunteur lui aient prêté de l’argent pour s’acheter une maison et qu’une fois la transaction terminée, ceux-ci décident de garantir leur créance en inscrivant une hypothèque sur l’immeuble. Le fait que vous avez dûment mené à bien la première transaction hypothécaire et rempli vos obligations d’information envers le prêteur n’y change rien : vous êtes tenu envers votre ancien client de n’inscrire aucun autre accord de prêt sur l’immeuble.