La trousse d’instructions hypothécaires procure des conseils pratiques aux avocats qui répondent aux demandes du prêteur lors de transactions immobilières résidentielles. Cette page porte sur le devoir d’aviser le prêteur des faits importants.
La situation
Lorsque vous préparez une hypothèque pour un prêteur, vous devez l’aviser de tout « fait important » qui « vous est connu ».
Mais que veut-on dire par « vous est connu »? Qu’est-ce qu’un « fait important »?
Modèle d’instructions du prêteur
Vous devez prendre toutes les mesures que prendrait un avocat prudent et diligent au nom de son client, notamment aviser le créancier hypothécaire de tout fait important qui vous est connu et qui pourrait influencer sa décision de consentir le prêt.
Conseils pratiques
Sens de « vous est connu »
Vous n’êtes pas tenu de vérifier l’exactitude des renseignements fournis par votre client emprunteur.
- Documentez vos interactions avec lui et consignez l’information qu’il vous donne.
- Informez le prêteur que vous n’avez pas mené d’enquête ou de vérification indépendante sur l’emprunteur ou le bien grevé. Précisez que vous vous fondez sur :
- les renseignements fournis par l’emprunteur et par d’autres parties quant au respect des instructions du prêteur et aux déclarations et garanties énoncées dans les documents de prêt hypothécaire;
- les documents qui vous ont été fournis ou dont vous avez autrement pris connaissance en lien avec le prêt, que vous tenez pour authentiques ou, s’il s’agit de copies, que vous tenez pour des reproductions intégrales et conformes à l’original.
Sens de « fait important »
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Pensez à ce que vous savez. N’est pas seulement « important » ce qui ferait changer d’avis au prêteur, mais plutôt tout fait qui aurait un certain poids dans la balance. Savez-vous quelque chose qui, de l’avis d’un prêteur raisonnable, remplirait vraisemblablement ce critère? Si oui, il s’agit d’un fait « important »; vous devez le communiquer au prêteur.
S’il était saisi de la question, le tribunal tiendrait compte des circonstances particulières, des renseignements dont vous auriez informé le prêteur et de ceux que vous auriez gardés pour vous.
En 2011, la Cour suprême du Canada a fixé un critère pour l’importance dans un pourvoi concernant des parties qui avaient investi dans deux copropriétés hôtelières à proximité d’un aéroport. Or bien que l’affaire concernait des investisseurs, le critère est des plus éclairants pour les avocats qui représentent des institutions financières. [Note : Absent du jugement, le mot « prêteur » est ajouté pour illustrer la pertinence du critère pour les institutions financières dans le contexte d’une hypothèque.]
En bref, voici les principaux éléments du critère de l’importance :
- L’importance est une question mixte de droit et de fait qui s’évalue objectivement, du point de vue d’un investisseur [prêteur] raisonnable ;
- Le fait omis est important s’il existe une probabilité marquée que l’investisseur [le prêteur] raisonnable l’aurait jugé important au moment de prendre sa décision, et non qu’il aurait pu le juger important. Autrement dit, il doit y avoir une probabilité marquée que l’investisseur [le prêteur] raisonnable aurait jugé que le fait en question aurait modifié de façon significative l’ensemble des renseignements mis à sa disposition s’il lui avait été communiqué;
- Il n’est pas nécessaire de prouver que le fait en cause aurait amené l’investisseur [le prêteur] à prendre une autre décision, mais plutôt qu’il existait une probabilité marquée que l’investisseur [le prêteur] raisonnable en aurait tenu compte dans le cadre de son analyse;
- L’évaluation de l’importance comporte l’application d’une norme juridique à des faits précis. Elle repose sur un examen des faits propres à l’espèce à la lumière de l’ensemble des facteurs pertinents et des circonstances, soit l’ensemble des renseignements mis à la disposition des investisseurs [prêteurs];
- La partie qui allègue l’importance d’une déclaration, d’une omission ou d’un fait doit présenter des éléments de preuve à l’appui de sa thèse, sauf dans les cas où des inférences fondées sur le bon sens sont suffisantes. Le tribunal doit d’abord examiner les renseignements communiqués aux investisseurs [prêteurs] et ceux qui ne l’ont pas été. Il peut également prendre en compte les éléments de contexte qui permettent d’expliquer, interpréter ou analyser les renseignements omis à la lumière d’un contexte factuel plus général, pourvu qu’il le fasse au regard des renseignements communiqués. De plus, la preuve qui fait état de certains actes ou événements contemporains ou ultérieurs qui expliqueraient le comportement que des personnes dans des situations identiques ou similaires adoptent ou sont susceptibles d’adopter est également pertinente. Toutefois, l’examen de l’importance doit constituer d’abord et avant tout une considération contextuelle des renseignements communiqués par l’émetteur de valeurs ainsi que des faits ou des renseignements que ce dernier a omis d’inclure dans les documents qu’il a fournis.
Source : Sharbern Holding Inc. c. Vancouver Airport Centre Ltd., 2011 CSC 23, [2011] 2 R.C.S. 175, par. 61.