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La trousse d’instructions hypothécaires procure des conseils pratiques aux avocats qui répondent aux demandes du prêteur lors de transactions immobilières résidentielles. Cette page porte sur les conflits d’intérêts lorsque vous représentez le prêteur et l’emprunteur-acheteur.
La situation
Il est courant lors des transactions immobilières résidentielles qu’un avocat ait deux clients - le prêteur et l’emprunteur-acheteur.
Le prêteur envoie aux avocats des instructions indiquant que l’avocat peut représenter à la fois le prêteur et l’emprunteur-acheteur et lui donnant des directives sur ce qu’il doit faire pour le prêteur. Le prêteur fournira également des renseignements sur le taux d’intérêt du prêt et les modalités à intégrer par l’avocat à la convention hypothécaire à enregistrer sur le titre.
Le client emprunteur-acheteur veut que l’avocat lui donne des conseils sur le titre et sur d’autres questions relatives à l’achat et qu’il effectue les enregistrements nécessaires pour officialiser la transaction.
L’avocat a différentes responsabilités envers chaque client de même que des obligations de divulgation comme pour toute autre situation de conflit d’intérêts.
Le fait qu’il est courant qu’un avocat représente à la fois le prêteur et l’emprunteur-acheteur ne relève pas l’avocat des règles sur les conflits d’intérêts prévues par le code de déontologie applicable ni ne réduit la norme de diligence de l’avocat.
Modèle d’instructions du prêteur
Nous consentons à ce que vous représentiez le débiteur hypothécaire dans le cadre de l’hypothèque. Toutefois, une fois que vous avez convenu de nous représenter, vous ne pouvez pas conseiller au débiteur hypothécaire de renégocier toute modalité du prêt hypothécaire sous-jacent ou de s’enquérir de la possibilité de conclure un prêt à modalités différentes. Nous comprenons que vous êtes tenu de soulever toutes les questions, qui peuvent être importantes pour nous ou pour le débiteur hypothécaire, et d’expliquer les effets juridiques de ces questions à chaque partie susceptible d’être touchée. Nous comprenons également que tout renseignement reçu dans le cadre de ce dossier de notre part ou de la part du débiteur hypothécaire ne peut être considéré comme confidentiel en ce qui concerne l’autre partie et que si un conflit d’intérêts surgit entre nous et le débiteur hypothécaire et ne peut pas être réglé, vous serez ensuite incapable de représenter l’une ou l’autre des parties concernant le dossier.
Conseils pratiques
- Vérifiez les règles sur les conflits qui sont prescrites par le code de déontologie et qui s’appliquent à vous. Le Code type de déontologie professionnelle de la Fédération des ordres professionnels de juristes du Canada renferme des dispositions particulières couvrant le fait d’« Agir pour un emprunteur et un prêteur » (articles 3.4-12 et suivants).
- Informez votre client emprunteur-acheteur que vous représentez également le prêteur. Si vous représentez régulièrement le prêteur, votre code de déontologie pourrait également vous obliger à le divulguer à votre client emprunteur-acheteur. Vous pouvez expliquer à votre client qu’il s’agit d’une pratique courante dans les transactions immobilières résidentielles ainsi qu’une façon de réduire les coûts pour le client.
- Discutez avec l’emprunteur-acheteur des conséquences d’un mandat commun et du fait de représenter à la fois le prêteur et l’emprunteur-acheteur :
- Votre prêteur vous interdit probablement d’informer l’emprunteur-acheteur de l’existence de modalités de prêt différentes ou de meilleures conditions de la part d’un autre prêteur. (Voir interdiction d’informer l’emprunteur).
- Vous ne pouvez pas négocier avec le prêteur au nom de votre client emprunteur-acheteur.
- Toute information que vous recevez de l’un d’eux ne peut pas être cachée à l’autre.
- En cas de conflit d’intérêts, vous ne pouvez pas continuer de les représenter et vous pourriez devoir vous retirer entièrement.
- Demandez à votre client emprunteur-acheteur de consentir par écrit au mandat commun. S’il n’est pas possible pour votre client de signer le consentement, écrivez-lui pour confirmer le mandat commun dès que possible. Il pourrait également s’agir d’une exigence de votre code de déontologie. Le Barreau de l’Ontario a en ligne un document intitulé Mandat commun – exemple de formulaire d’acceptation et de consentement pour une opération immobilière
- Déterminez si vous devriez obliger votre client à solliciter des conseils juridiques indépendants.
- Soyez conscient des situations de conflit possibles et traitez-les de la façon prescrite par le code de déontologie qui s’applique dans votre province ou territoire.
Exemples
Votre client emprunteur-acheteur vous dit que l’information financière fournie au prêteur n’est plus exacte.
- Vous avez l’obligation d’en faire état au prêteur.
Après l’enregistrement de l’hypothèque et l’écoulement de quelques mois, l’emprunteur-acheteur fait défaut d’effectuer ses versements hypothécaires. Le prêteur vous demande de prendre des mesures d’exécution.
- Vérifiez votre code de déontologie. Un avocat ne peut généralement pas agir contre un ancien client quant au même dossier.