La trousse d’instructions hypothécaires procure des conseils pratiques aux avocats et avocates qui répondent aux demandes du prêteur lors de transactions immobilières résidentielles. Cette page porte sur les arpentages. 

La situation

Généralement, dans le contexte actuel de l’exercice du droit immobilier résidentiel, les prêteurs demandent aux avocats et avocates de leur faire un rapport sur un arpentage lorsqu’il n’y a pas d’assurance titre. Toutefois, il est dans l’intérêt de l’emprunteur qu’un avocat ou une avocate examine l’arpentage le plus récent pour cerner tout problème potentiel. 

MODÈLE D’INSTRUCTIONS DU PRÊTEUR

Vous devez examiner l’arpentage pour confirmer qu’il n’y a aucun empiètement sur ou par l’immeuble et que toutes les améliorations situées sur l’immeuble se trouvent dans les limites du lot. Vous devez également confirmer que les améliorations sont conformes aux règlements applicables concernant les limites des lots, les façades de terrains et les distances de recul et donner des conseils quant au zonage de l’immeuble. Le créancier hypothécaire ne demande pas de copie de l’arpentage. Subsidiairement, une police d’assurance titre sera acceptée en remplacement d’un arpentage. 

CONSEILS PRATIQUES

• Discutez avec l’emprunteur des avantages d’avoir un arpentage à jour de l’immeuble et demandez-lui s’il a des préoccupations auxquelles un arpentage pourrait répondre.
• Confirmez et documentez le fait que l’emprunteur comprend les incidences de l’absence d’arpentage à jour.
• Demandez, ou faites demander par l’emprunteur, que la municipalité ou l’autorité de zonage confirme, par écrit, le zonage actuel de l’immeuble ainsi que les exigences applicables aux limites des lots, aux façades de terrains et à la distance de retrait. Demandez également la confirmation que :
  • l’usage actuel est autorisé et
  • il n’y a pas d’avis écrit de non-conformité à des règlements de zonage ou à d’autres règlements d’aménagement à laquelle il n’a pas été remédié.

AUCUNE assurance titre

• Lorsque vous préparez un rapport au prêteur, indiquez les détails pertinents de l’arpentage disponible que vous avez examiné ainsi que toute confirmation écrite importante obtenue de la municipalité ou d’une autre autorité de zonage.
• À l’égard de l’arpentage, indiquez le type d’arpentage, le nom de l’arpenteur, la date de la carte d’arpentage et sa dernière mise à jour, tout numéro de projet ou de travail et, en cas d’enregistrement ou d’inscription, les renseignements connexes à l’enregistrement ou à l’inscription.
• Précisez que votre rapport est fondé uniquement sur la confirmation écrite reçue (s’il y a lieu) de la municipalité ou de l’autorité de zonage, l’arpentage que vous avez mentionné et les faits pertinents additionnels que l’emprunteur vous a divulgués. 

ASSURANCE TITRE

• Confirmez la protection de la police d’assurance titre. S’il y a un arpentage, déterminez l’information que vous devez fournir au prêteur et à la société d’assurance titre. 

Mise en garde et commentaires