La trousse d’instructions hypothécaires procure des conseils pratiques aux avocats qui répondent aux demandes du prêteur lors de transactions immobilières résidentielles. Cette page traite des obligations auxquelles les juristes exerçant en droit immobilier résidentiel doivent se plier.

La situation

La gestion d’une transaction immobilière résidentielle comporte diverses étapes qui comprennent normalement l’analyse des questions et du droit applicable, la recherche de titre, la recherche d’affaires municipales, l’examen de documents ainsi que les interactions avec le client emprunteur et le prêteur. Certaines de ces tâches administratives sont généralement accomplies en parallèle par un ou une parajuriste ou du personnel de soutien sous la supervision d’un avocat ou d’une avocate. Les juristes doivent s’occuper personnellement de certaines de ces tâches.

Évidemment, un avis juridique ne peut être donné que par un ou une juriste. Toutefois, lors de la collaboration avec du personnel de soutien, il existe un risque de confusion entre les tâches que doivent accomplir les juristes et celles que peuvent effectuer les employés qui n’ont pas un titre de juriste.

Lorsqu’un avocat ou une avocate permet à du personnel de soutien de s’occuper de tâches de nature juridique qui ne devraient être accomplies que par des juristes, l’assurance responsabilité civile professionnelle ne couvre pas les actes de négligence ou les problèmes de nature semblable. L’assurance protège uniquement le travail accompli par l’avocat ou l’avocate dans son domaine de compétence. Le fait de permettre à d’autres membres du personnel d’effectuer du travail juridique peut nuire aux mandats que les juristes peuvent se voir confier au fil du temps en entraînant les tribunaux ou organismes de réglementation à élargir les fonctions des non-juristes pour qu’ils puissent réaliser des tâches juridiques.

Modèles d’articles de lois provinciales régissant la profession juridique

Nouvelle-Écosse, Nova Scotia Legal Profession Act 2004, c. 28, s. 1 (Loi de 2004 sur la profession d’avocat de la Nouvelle-Écosse, c. 28, s .1.)

[TRADUCTION] 16 (1) L’exercice du droit consiste en l’application de principes juridiques et de jugement en tenant compte des circonstances et des objectifs d’une personne qui requiert les connaissances et la compétence d’une personne ayant reçu une formation juridique, et comprend l’une ou l’autre des activités suivantes réalisées pour autrui :

(a) donner des avis ou des conseils aux gens sur leurs droits ou responsabilités légaux ou sur les droits ou responsabilités légaux d’autrui;

(b) choisir, ébaucher ou parachever des documents ou accords juridiques qui ont une incidence sur les droits ou responsabilités légaux d’une personne […]

Manitoba, Loi sur la profession d’avocat C.P.L.M. c. L107

Exercice illégal du droit

20(2) 
Sauf dans la mesure prévue sous le régime de la présente loi ou de toute autre loi, nul ne peut

(a) exercer le droit […]

Présomption d’exercice du droit

20(3) Est réputée exercer le droit la personne qui, directement ou indirectement, contre rémunération ou dans l’espoir de toucher une rémunération :

(a) rédige ou révise les documents suivants ou en établit le contenu :

(i) des documents relatifs à des biens réels ou personnels […]

(d) donne des conseils juridiques.

Colombie-Britannique, Legal Profession Act, SBC 1998, c 9 (Loi sur la profession d’avocat, SBC 1998, c. 9)

[TRADUCTION] Définitions : 1(1) Sont assimilés à « l’exercice du droit » […]

(b) la rédaction, la révision ou l’établissement […]

(v) d’instruments se rapportant à des biens personnels ou immeubles et dont l’enregistrement ou le dépôt dans un bureau d’enregistrement ou tout autre bureau officiel est prévu, autorisé ou requis […]

(e) le fait de donner des consultations juridiques.

Conseils pratiques

• Gérez vous-même les éléments relatifs aux transactions immobilières résidentielles qui constituent l’exercice du droit, y compris les tâches suivantes :
  • l’examen des résultats de la recherche de titre;
  • la signature de lettres et rapports d’importance capitale, après leur examen;
  • l’examen de tous les documents de portée juridique;
  • la formulation de conseils prodigués aux clients sur des questions d’ordre juridique.
• Donnez des instructions aux parajuristes ou au personnel de soutien sur les exigences relatives à un dossier. Supervisez leur travail.
• Dans les ressorts où il y a un système d’archivage électronique, protégez la confidentialité de vos codes d’accès. Vous ne devriez partager avec personne les renseignements requis pour saisir ou modifier des données dans la base de données des enregistrements fonciers.
• Restez bien au fait de la distinction entre votre travail de juriste et les tâches de votre personnel de soutien. Faites le travail dont les juristes sont censés s’occuper.
• Profitez d’occasions de rencontrer vos clients et aidez-les à comprendre le travail juridique que vous avez effectué ou allez effectuer pour eux.                                                                                                                           

Certains sujets abordés dans la trousse d’instructions hypothécaires offrent des conseils pratiques sur la façon de gérer des affaires qui ne s’inscrivent pas dans la portée des travaux des juristes, y compris les suivants :

• Questions de conformité du bâtiment
• Servitudes et droits de passage
• Empiètements et autres grèvements
• Approvisionnement en eau privé
• Responsabilité de « garantir » ou d’« attester »
• Fosses septiques
• Arpentages

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