La Trousse d’instructions hypothécaires procure des conseils pratiques aux avocats qui répondent aux demandes du prêteur lors de transactions immobilières résidentielles. Cette page porte sur les taxes foncières.

La situation

Les instructions hypothécaires du prêteur peuvent demander à l’avocat d’attester que les taxes foncières municipales ont été intégralement payées, sans solde dû.

Dans certaines municipalités, un certificat de taxes a force exécutoire et constitue la seule façon d’être certain du statut fiscal d’une propriété. Toutefois, il peut être long et coûteux d’obtenir le certificat de taxes, qui est exact seulement à la date de délivrance.

Généralement, un certificat de taxes ne reflète pas les améliorations récentes à la propriété qui n’ont pas encore été évaluées. La délivrance d’un certificat de taxes n’empêche pas la municipalité d’imposer des taxes supplémentaires ou d’ajouter des frais, des droits ou des charges après la date du certificat.

Au lieu d’obtenir un certificat de taxes, les avocats peuvent effectuer une recherche en ligne ou téléphoner à la municipalité en vue d’obtenir l’information fiscale pour ensuite utiliser cette information afin de remplir l’état des rajustements. Toutefois, l’information en ligne ou verbale ne constitue pas une preuve fiable du statut fiscal.

Il est déraisonnable de demander à un avocat d’attester du statut fiscal d’une propriété.

Modèle d’instructions du prêteur

Le soussigné atteste par les présentes que lorsque l’avance est effectuée :

1. toutes les factures de taxes émises jusqu’à la date de rajustement des intérêts ont été payées intégralement.

Conseils pratiques

• Donnez de l’information fiscale au prêteur en fonction de vos recherches sans « attester » que toutes les taxes ont été payées intégralement. Dans votre compte rendu, donnez la source de l’information – certificat de taxes, recherche en ligne, questions posées oralement – et la date d’obtention de l’information, qui serait normalement la date de clôture ou la date la plus rapprochée possible de la date de clôture
• Discutez de la possibilité de demander un certificat de taxes avec votre client emprunteur lorsque les circonstances indiquent qu’une recherche de taxes peut être inadéquate et que les taxes impayées pourraient causer un problème

Lorsqu’il y a une assurance titre

L’assurance titre couvrira une erreur lorsque vous vous êtes fié à une recherche de taxes ou n’avez pas posé de questions selon la directive de l’assureur indiquant qu’une recherche de taxes n’est pas nécessaire.

• Discutez avec votre client emprunteur de la possibilité de ne pas obtenir de certificat de taxes ou de ne pas poser de questions.
• Faites signer par votre client une reconnaissance que vous lui avez expliqué la possibilité de ne pas obtenir un certificat de taxes ou de ne pas poser de questions et que le client a accepté d’aller en ce sens. En suivant cette pratique, vous protégez votre réputation si votre client reçoit une facture de taxes pour laquelle le vendeur était responsable, même si une réclamation au regard de l’assurance titre serait payée.

Mise en garde et commentaires