La trousse d’instructions hypothécaires procure des conseils pratiques aux avocats et avocates qui répondent aux demandes du prêteur lors de transactions immobilières résidentielles. Cette page porte sur l’assurance de propriété. 

La situation

LES DOCUMENTS D’ASSURANCE 

Les avocats et avocates reçoivent rarement une police d’assurance complète avant la clôture. Ils reçoivent plus généralement un certificat ou une note de couverture provisoire (qui peut indiquer que la police ou la protection en faveur du prêteur entre en vigueur à la clôture, sous réserve du paiement de la prime). La norme de pratique consiste à se fier au certificat ou à la note de couverture provisoire que l’assureur, le courtier ou l’emprunteur fournit.

Il est possible qu’après la délivrance d’un certificat ou d’une note de couverture provisoire et le paiement de la prime, l’assureur mette fin par anticipation à la protection après avoir donné tout avis requis d’annulation.

Lorsqu’une police est en place, l’emprunteur ou le courtier d’assurance peut simplement fournir les pages de déclaration de la police à jour qui reflètent la protection existante, laquelle n’englobe pas nécessairement le prêteur proposé. Dans ce cas, un certificat d’assurance est nécessaire avant la clôture pour indiquer que le prêteur est le créancier hypothécaire et le bénéficiaire. 

VALEUR À NEUF 

Les avocats et avocates ne sont pas qualifiés pour déterminer la valeur à neuf d’un bâtiment. Ils devraient laisser à d’autres la détermination de la valeur à neuf et ne devraient pas se charger de la responsabilité pour la valeur choisie.

Pour les polices d’assurance résidentielle, les courtiers d’assurance fournissent généralement la valeur à neuf suggérée aux propriétaires. Sauf si la police est une police valeur à neuf garantie, et non pas simplement une police valeur à neuf, elle ne couvre que jusqu’à concurrence de la valeur à neuf qu’elle précise nonobstant la véritable valeur à neuf.

Pour déterminer la limite appropriée relative à la protection valeur à neuf dans une police, il faut charger un expert qualifié d’estimer, par exemple, les coûts de démolition, de remplacement du bâtiment démoli et de conformité du bâtiment assuré à la version à jour du code. La qualité de ces estimations varie et bien des choses dépendent de facteurs comme la cause des dommages (couverte, non couverte ou partiellement couverte), le montant de la franchise, le coût des permis ainsi que les coûts de main-d’œuvre et de matériaux (au moment de la survenance des dommages).

Modèle d’instructions du prêteur

… faites en sorte que la police renferme la clause type du Bureau d’assurance du Canada relativement aux créanciers hypothécaires prévoyant que le créancier hypothécaire est le premier bénéficiaire ou vérifiez qu’une police d’assurance incendie avec garantie supplémentaire couvrant au moins la valeur complète, sauf mention contraire, est en vigueur et que la clause du Bureau d’assurance du Canada relative à l’hypothèque est incluse dans la police, et faites en sorte que l’indemnité relative au sinistre soit payable, ou faites en sorte qu’une police d’assurance incendie avec garantie supplémentaire ou une police d’assurance multirisques soit en vigueur pour les bâtiments et les améliorations apportées à l’immeuble hypothéqué pour un montant correspondant au moins au montant de l’hypothèque ou de la valeur à neuf complète des bâtiments et des améliorations, selon le montant le moins élevé, avec l’indemnité relative au sinistre payable, à…

CONSEILS PRATIQUES

Lorsque vous déclarez que la protection d’assurance est en vigueur, vous devez indiquer clairement que votre énoncé est fondé uniquement sur le contenu du certificat ou d’un autre document d’assurance.

Vous ne devriez pas donner une opinion ou faire un énoncé à un prêteur selon lequel :

• Un document d’assurance est authentique.
• Une assurance est en vigueur (ou l’état de l’assurance) après la date du certificat, de la déclaration ou de la note de couverture provisoire.
• L’agent émetteur avait le pouvoir de remettre le certificat, la déclaration ou la note de couverture provisoire.
• La prime a été payée (sauf si vous la payez au moment de la clôture).
• La protection indiquée suffit.
• Il y a une clause type relative au créancier hypothécaire (sauf si vous avez examiné la police et confirmé que la police est en vigueur au moment de la clôture).

Communications AU PRÊTEUR

• Confirmez que vous avez examiné le document d’assurance.
• Identifiez le document d’assurance et indiquez clairement que les renseignements que vous fournissez sont fondés uniquement sur le contenu du document d’assurance et sur vos connaissances personnelles – par exemple, lorsque vous avez remis le paiement ou la prime à la clôture.
• N’indiquez pas dans une opinion que la protection est suffisante.
• Ne confirmez pas que la police renferme certaines clauses sauf si vous avez lu la police et comprenez les contrats d’assurance.
• Ne confirmez pas que la police est en vigueur.

Communications AU CLIENT emprunteur 

• Confirmez et documentez le fait que l’emprunteur comprend les risques. 

Mise en garde et commentaires