La trousse d’instructions hypothécaires procure des conseils pratiques aux avocats et avocates qui répondent aux demandes du prêteur lors de transactions immobilières résidentielles. Cette page porte sur l’obligation par l’avocat ou l’avocate d’informer le prêteur. 

La situation

Dans les transactions hypothécaires résidentielles, les avocats et avocates ont généralement deux clients, à savoir le prêteur et l’emprunteur. Les intérêts de ces deux clients sont différents et peuvent s’opposer. Il incombe à l’avocat ou l’avocate de faire part au prêteur de toute information au sujet de l’emprunteur ou au sujet de l’immeuble qui est susceptible de toucher les intérêts du prêteur. Cette information pourrait être en conflit avec les intérêts de l’emprunteur, comme la possibilité de clore le prêt ou de recevoir le taux le plus favorable relatif au prêt de la part du prêteur. 

MODÈLE D’INSTRUCTIONS DU PRÊTEUR

Le prêteur s’attend à ce que votre rapport final porte à son attention toute circonstance propre à cet emprunteur. Si, pendant votre travail sur ce dossier, vous constatez des circonstances que vous jugez extraordinaires, le prêteur s’attend à en être informé immédiatement. 

CONSEILS PRATIQUES

• Veillez à ce que votre client emprunteur sache dès le départ que vous travaillez aussi pour le client prêteur. Expliquez que vous ne pouvez pas refuser de communiquer des renseignements pertinents à l’un ou l’autre des clients. Idéalement, précisez votre double rôle dans votre lettre de mandat. Faites accuser réception par votre client de ces renseignements et faites-lui signer un consentement. Cela réduira les surprises et l’animosité entre vos clients de même que la possibilité que vous engagiez votre responsabilité.
• Si des renseignements défavorables sont portés à votre connaissance, parlez à votre client emprunteur au sujet de ses options. Vous pouvez offrir à votre client emprunteur un choix – vous informez le prêteur de la question défavorable ou vous dites au prêteur que vous vous retirez du dossier et n’êtes plus en mesure de travailler pour lui dans ce dossier. Il pourrait s’agir d’un signal d’alarme pour le prêteur, et l’emprunteur devrait comprendre que même si vous demeurez muet après vous être retiré du dossier, le prêteur pourrait apprendre les renseignements défavorables, quoique pas de votre part.
• Lorsque se produit un véritable conflit d’intérêts, vous devez informer vos deux clients et recevoir leur consentement écrit éclairé pour continuer ou cesser de représenter les deux clients. Dans certains cas, le conflit ne peut pas faire l’objet d’une renonciation et l’avocat ou l’avocate doit se retirer. 

Mise en garde et commentaires