La trousse d'instructions hypothécaires procure des conseils pratiques aux avocats qui répondent aux demandes du prêteur lors de transactions immobilières résidentielles. Cette page porte sur les conflits d'intérêts lorsque vous représentez le vendeur, le prêteur ainsi que l'emprunteur-acheteur.

La situation

Dans certains cas, on peut vous demander de représenter les trois parties dans une transaction immobilière résidentielle – le vendeur, le prêteur et l’emprunteur-acheteur.

De façon générale, votre code de déontologie ne vous permettrait pas de représenter les trois parties, mais il y a des cas où cela est permis.

Modèle d’instructions du prêteur

Pour les autres provinces que le Québec, s'il s'agit d’une transaction d'achat, vous et tout autre employé/associé de votre cabinet ne pouvez pas représenter le vendeur sauf si la banque vous a transmis ou a transmis à cet autre employé/associé son consentement écrit.

Conseils pratiques

Par exemple, le Code de déontologie du Barreau de l'Ontario permet à un avocat d’avoir un mandat avec les trois parties lorsque :

• Les parties sont des « personnes liées » au sens de l’article 251 de la Loi de l’impôt sur le revenu.
• Les clients se trouvent dans un endroit éloigné et il leur faudrait subir des « inconvénients déraisonnables » pour trouver un autre avocat.

Même si le Code de déontologie vous permet de représenter également le vendeur et l’acheteur-emprunteur, la plupart des prêteurs exigent que vous obteniez le consentement explicite écrit de ces deux personnes avant de le faire.

Lorsqu’un autre avocat de votre cabinet représente le vendeur et que vous représentez le prêteur et l'emprunteur-acheteur, respectez les règles habituelles sur les conflits d’intérêts en mettant en place les mesures d’isolement nécessaires entre vous et l'autre avocat.

Note : L'assurance professionnelle peut traiter tout problème relié à une transaction dans laquelle vous avez représenté à la fois le vendeur et l'emprunteur-acheteur comme deux réclamations donnant lieu à deux franchises et surprimes.

Mise en garde et commentaires