La trousse d’instructions hypothécaires procure des conseils pratiques aux avocats qui répondent aux demandes du prêteur lors de transactions immobilières résidentielles. Cette page porte sur l’accès à l’immeuble.

La situation

Les instructions du prêteur hypothécaire vous demandent de garantir un titre valable et négociable à l’égard des terrains hypothéqués et d’informer le prêteur de tout fait important susceptible d’influencer sa décision de prêt. L’un des faits importants relatifs à la négociabilité est l’accès légal à l’immeuble.

L’accès légal peut être différent du chemin qu’empruntent les gens et les services publics pour accéder à l’immeuble. Cet accès « pratique », le cas échéant, ne correspond pas nécessairement à l’accès « légal ». Et l’inverse peut être vrai – il peut y avoir un accès légal à l’immeuble sans qu’il y ait une façon pratique d’y accéder.

Il incombe à l’arpenteur de montrer comment l’immeuble arpenté a accès au droit de passage public. Les avocats ne sont pas des arpenteurs et devraient s’abstenir de fournir une opinion explicite ou implicite sur l’accès.

Modèle d’instructions du prêteur

Vous devez prendre toutes les mesures qui seraient prises par un avocat minutieux et prudent au nom d’un client, notamment nous informer de tout fait important que vous connaissez et qui est susceptible d’influencer notre décision de consentir le crédit garanti par l’hypothèque […]

Conseils pratiques

• Posez des questions à votre client sur l’accès à l’immeuble de son point de vue.
• Vérifiez le titre et l’arpentage pour chercher de l’information au sujet de l’accès. Y a-t-il une servitude enregistrée sur le titre? La servitude grève-t-elle aussi l’immeuble? Y a-t-il une description par renvoi aux bornes et limites de la servitude donnant accès? Y a-t-il une entrée commune? Est-il clair que l’immeuble est adjacent à un droit de passage public et qu’un permis relatif à un bateau de porte ou à une voie d’accès limitée a été obtenu et est en vigueur? Y a-t-il possibilité d’étendue ou d’augmentation de terre entre la démarcation de l’immeuble de l’emprunteur et la voie publique?
• Informez le client des avantages d’un arpentage récent, particulièrement si vous relevez une question d’accès. Rappelez-vous que les avocats n’ont pas l’expertise ou la responsabilité professionnelle de déterminer l’emplacement des servitudes ou des points d’accès. Cela incombe aux arpenteurs.
• Signalez au prêteur toute question d’accès sans fournir d’opinion sur l’accès. Lorsque vous fournissez une opinion sur le titre négociable, indiquez clairement que vous vous prononcez seulement sur « l’accès légal ». Ne fournissez pas d’opinion concernant « l’accès pratique » ou l’emplacement de l’accès. Votre opinion sur le titre négociable doit tenir compte des renseignements dont vous disposez à la lumière de l’arpentage récent. N’allez pas jusqu’à donner une opinion sur ce que pourrait indiquer un arpentage précis plus récent.

Assurance de titre

• Vérifiez les modalités de l’assurance de titre à l’égard des questions d’accès légal, qui constituent généralement l’un des risques couverts.
• Veillez à ce que la désignation cadastrale de l’immeuble dans la police d’assurance de titre comprenne non seulement l’immeuble en fief simple, mais aussi la servitude d’accès dépendante.

Aucune assurance de titre

• Lorsque vous fournissez une opinion sur le titre négociable :
  • Indiquez clairement que vous vous prononcez seulement sur « l’accès légal »
  • Abstenez-vous de fournir une opinion sur « l’accès pratique » ou sur l’emplacement de l’accès
  • Précisez que vous fournissez une opinion en fonction de l’arpentage qui a été effectué à la date « x » par l’arpenteur « y »
  • Refusez de poser des hypothèses sur ce que pourrait montrer un arpentage précis récent.

Pour de plus amples renseignements sur les servitudes et droits de passage, les arpentages et l’assurance titre, veuillez consulter les autres sections de cette trousse.

Mise en garde et commentaires