Katherine : Vous écoutez Juriste branché présenté par l'Association du Barreau canadien. Bonjour et bienvenue à Juriste branché. Je suis votre animatrice Katherine Provost. Cet épisode vous est présenté par la Financière des avocates et avocats. Obtenez les conseils d’experts et des assurances et investissements de qualité avec la Financière des avocates et avocats. Et comme ils sont à but non lucratif, vous obtenez une valeur exceptionnelle. Pour commencer, rendez-vous sur financieredesavocats.ca.

Selon l’Association canadienne de l’immeuble, les ventes immobilières du mois de mars 2021 ont atteint un nouveau record. En effet, les ventes réelles non désaisonnalisées ont augmenté de 76.2% en comparaison de l’an dernier. Il va sans dire que les avocats qui pratiquent dans le domaine du droit immobilier sont donc extrêmement sollicités en ce moment, ainsi que les traiteurs. Cette relation entre les avocats et traiteurs, cependant, n’est pas nouvelle et évolue constamment. Donc, pour aider les juristes à répondre à toutes les questions de traiteur, l'Association du Barreau canadien a mis sur pied une trousse d’information à cet effet, appelée la Trousse d’instructions hypothécaires.

Nous recevons aujourd'hui maître Ray Leclair qui a contribué au développement de cette trousse et qui jettera la lumière sur celle-ci. Maître Ray Leclair du Groupe Lawpro pratique le droit depuis 25 ans à Ottawa, principalement dans le domaine de l’immobilier. Il a poursuivi sa carrière au sein de nombreux environnements différents : en grand cabinet, en milieu privé et même en solo. Il a été responsable du cours de Gestion immobilier pour la préparation au Barreau à Ottawa pendant 15 ans, et sa fonction actuelle de conférencier au Canada et aux États-Unis l’amène maintenant à discuter avec d’autres avocats de la gestion du risque. Maître Leclair demeure actif dans les initiatives du Barreau reliées aux questions immobilières et a été président de la Section nationale des biens immobiliers pour l’Association du Barreau du Canada. Bienvenue Maître Leclair.

Me Leclair : Merci de l’opportunité de discuter de la Trousse d’instructions hypothécaires de l’ABC.

Katherine : Ça nous fait plaisir. Justement, en quelques mots, est-ce que vous pourriez commencer l’épisode en nous décrivant qu'est-ce que la Trousse d’instructions hypothécaires de l’ABC?

Me Leclair : Bien la trousse est une ressource pour les avocats en droit immobilier qui exercent dans le domaine résidentiel, pour répondre ou faciliter leur travail avec les instructions qu’ils reçoivent des banques. On a vu de plus en plus que les banques demandent des choses qui ne sont pas appropriées pour que l’avocat donne une opinion. C'est présenté de telle façon que l’avocat doive donner son opinion sur le sujet, mais c'est quelque chose qui est au-delà de leurs compétences. Donc, la trousse a été mise en place pour exactement soulever cette problématique-là aux avocats et aux prêteurs, de fournir aux avocats et même une réponse qu’ils peuvent donner à la banque. Puis, troisièmement, de pouvoir peut-être créer une opportunité pour inviter les prêteurs à une discussion en espérant que ça va les amener à modifier leurs instructions. Avec ça, on a abouti avec 36 différents sujets que la trousse touche.

Katherine : Donc, 36 sujets, ce n’est qu’un début, on va se le dire. On sait aussi que les transactions immobilières ça ne date pas d’hier, donc en soi, quels ont été les éléments déclencheurs plus précis qui ont mené au développement de la trousse d’instructions.

Me Leclair : Ça vient d’une problématique qu’on a à travers les années, perdu le contact avec les banques. Traditionnellement, ce qu’on avait, on avait des relations très rapprochées entre les avocats et les banquiers locaux, les gérants de banque. On avait des clients qui étaient mutuels, tout était local. S’il y avait une hypothèque, s’il avait des questions, l’avocat pouvait appeler le gérant et régler la question.  De plus en plus les banques sont éloignées de ce modèle-là. Elles ont un modèle qui est plus concentré, plus centralisé. On a maintenant des instructions qui nous viennent d’un souscripteur et d’une salle de distribution. Le lien entre l’avocat et la banque a été éloigné et c’est plus difficile de faire ces réponses. On a essayé de promouvoir ou d’essayer d’ouvrir la porte pour discuter avec les banques, mais c'était pas aussi avantageux qu'on le voulait. Donc, ce qu'on a suggéré c'est de créer cette trousse ici, qui nous donne des réponses et aide les avocats dans [l’intérim 00:05:03].

Katherine : Et en soi, est-ce que cette scission dans la relation entre les prêteurs et les avocats, est-ce que ça date d’un changement dans la législation fédérale ou provinciale?

Me Leclair : Non, non tout simplement je pense que c'est une façon d’opérer que les banques ont adoptée, où, ils se sont éloignés d’avoir un grand nombre d’individus qui ont l’autorité à un plus petit nombre. C'est peut-être une question d’efficacité, d’avoir une salle de distribution qui distribue toujours la même chose à travers la grandeur de la province ou du pays. Donc, on a vu de plus en plus que l’autorité était retirée à un peu plus petit nombre de personnes éloignées du quotidien, comme on avait auparavant. 

Katherine : Mise à part la relation entre les prêteurs et les avocats qui a changé, est-ce que les transactions de nos jours sont également plus complexes qu’il y a 20 ans?

Me Leclair : Oui pis non. Je pense qu’on a encore toutes les mêmes conditions qu’on avait auparavant. On a les mêmes paramètres à combler, on a les mêmes problèmes qu’on avait auparavant. Mais, je pense que le temps dans lequel il est permis de fermer une transaction a de beaucoup été réduit. Aujourd'hui on veut tout savoir très vite, demain si on peut.

Katherine : Oui tout est dû la veille.

Me Leclair : Oui exactement. Donc, dans ces mesures-là où auparavant on avait des mois pour faire une transaction, on avait du temps pour faire les échanges et discuter, maintenant c'est beaucoup plus restreint. On a des individus, des avocats qui disent qu’ils reçoivent les instructions le soir avant la date de fermeture, donc, très peu de temps à voir ce qui est en est. Puis on a [l’assurance titre 00:07:00] qui a changé le volet, qui est venu donner un outil de plus aux avocats, mais aussi créer d’autres ennuis dans ce cas-là.

Katherine : Donc, on voit où on a une dissociation entre les avocats et les prêteurs, mais en même temps tout doit se faire le plus rapidement possible, c'est une course contre la montre, donc ça complexifie pas mal la situation.

Me Leclair : Absolument.

Katherine : Dans la trousse en soi, quels genres d’outils que les avocats et les avocates peuvent-ils s’attendre à trouver?

Me Leclair : Bien la trousse premièrement, on l’a conçu non pas comme un livre qu’on lit lorsqu’on n’a pas sommeil le soir de A à Z, mais plutôt comme étant une ressource, un peu comme un dictionnaire. On a un problème, on va voir la section et on a notre réponse. C'est de là que viennent les 36 sujets qui sont là. Les sujets vont à partir de l’accès jusqu’à des questions de zonage. Et, encore, chacun de ces sujets-là, très court, peut-être deux ou trois pages au maximum, où on a une explication un peu de la problématique. On va avoir peut-être un exemple d’une demande qu’on va voir dans les instructions des banques et ensuite on va avoir des conseils qui sont donnés aux avocats et même une réponse, peut-être, à remettre à la banque. 

Katherine : Donc, on n’est pas obligé de lire d’un bout à l’autre, on peut aller chercher un sujet qui nous importe.

Me Leclair : Exactement, et puis c'était le but d'avoir quelque chose qui était facile à regarder et puis à utiliser.

Katherine : Est-ce que la trousse est aussi destinée aux prêteurs, est-ce qu'il y a des ressources disponibles à l’intérieur de celle-ci pour ce dernier?

Me Leclair : Non c'est pas pour le… ben… il faut dire, notre objectif c'était d’aider les avocats. La façon dont ça peut être utile aux prêteurs c'est que s’ils voient une problématique qu'ils reconnaissent dans leurs instructions, on espère qu’ils vont retourner à leur banque et changer les instructions. Et on a vu ça déjà. On a vu des banques qui ont modifié des instructions pour changer la problématique qu’on avait identifiée. Bien que ce n’était pas le but d’aider les banques, c'est certainement là comme ressource. S’ils sont en train de refondre leurs instructions, ils peuvent regarder la problématique qu’on a identifiée et, on l’espère, la solutionner.

Katherine : Oui, ils peuvent aller en amont et voir en avant les problèmes qui sont rencontrés.

Me Leclair : Exactement.

Katherine : De façon concrète, si j’étais une nouvelle avocate dans le domaine immobilier, comment est-ce que… Si j’étais une nouvelle avocate en domaine immobilier, comment suggéreriez-vous que j’utilise la trousse? Est-ce que je devrais lire la trousse au complet, puis après m’y référer, ou je devrais seulement y aller quand j’ai une question ou un enjeu.

Me Leclair : Les deux approches sont bonnes. On n’avait pas anticipé que quelqu'un le lirait de A à Z. On avait anticipé ça comme étant, où tu vas pour un sujet particulier lorsque tu as une question. Mais pour savoir l’ampleur de la trousse qui est disponible, c'est bon d’aller au moins voir la première page pour voir la liste des 36 sujets traités. Puis, certainement si, un jeune avocat ou avocate ne comprend pas exactement l’ampleur de la problématique, oui certainement c'est une bonne pratique d’aller lire les 36 qui sont là. Comme on a dit, ils ne sont pas longs, ça peut être vite fait de passer à travers le tout.

Katherine : Quel genre de discussion typique entre juriste et traiteur est-ce qu'on peut s’attendre à retrouver dans la trousse.

Me Leclair : Bien c'est une des questions, c'est un des sujets que l’on traite, c'est : comment avoir cette communication-là. Parce que, c'est très difficile des fois de pouvoir obtenir une réponse de la banque. On n’a pas une personne contact. Si on a une personne contact c'est, normalement, dans le sens d’une distribution. Cette personne-là, dans le sens d'une distribution, a seulement la tâche de mettre un crochet si elle obtient ce qui a été demandé ou non. Elle n’a aucune autorité pour faire des changements. Donc, on doit convaincre cette personne-là de nous mettre en contact avec quelqu'un dans le bureau des souscriptions pour qu’eux puissent étudier la demande et nous donner une réponse. Donc, on dévoile ça dans la trousse. Certainement qu’on peut envoyer une lettre, communiquer si on peut, mais normalement c'est fait par lettre ou par courriel.

Katherine : Excellent. Donc, la trousse existe depuis combien de temps déjà?

Me Leclair : Ça fait une couple d’années, on a commencé, les 36 sujets ne sont pas tombés tous à la fois. Sur une période de deux ans, on a développé les 36 sujets à travers le comité qui regardait ça. Puis je pense qu’un point à faire, c'est que la trousse est disponible pour tous les avocats en droit résidentiel, à la grandeur du Canada. On avait des avocats sur le comité qui était de partout à travers le Canada, qui avaient différentes spécialités, différentes forces. Puis on regardait la question, pas simplement spécifique à une province, mais s’il y avait une saveur spécifique qu’on devait apporter pour inclure toutes les provinces dans cette idée-là. Je pense que c'est ça qu'on a, on l’espère, qu'on a accompli. 

Katherine : Est-ce que la trousse aborde justement certaines nuances provinciales?

Me Leclair : On essaye dans une certaine mesure, oui, soit qu'on a utilisé la terminologie qui était générique ou qu’on a utilisé les différents thèmes utilisés à travers les différentes provinces. Parce que, à la fin de la journée, on fait tous la même chose. Sauf qu'on le fait différemment. Donc, on a besoin de comprendre que lorsqu’un parle d’un certificat, peut-être que l’autre parle d’un document qui est appelé quelque chose d’autre. Donc, on essaye quand même d’identifier ça dans la mesure du possible.

Katherine : Mais la législation provinciale ne change pas tellement d’une province à l’autre que ça vous a pris, par exemple, dans la trousse d’expliquer : OK en Alberta on fait ça comme ça, en Ontario on fait ça d'une autre façon, au Québec c'est ceci qui régit la Loi, et ainsi de suite.

Me Leclair : On a essayé de ne pas faire ça à ce point-là parce que ça n’aurait…

Katherine : Ça ne va jamais finir.

Me Leclair : Allonger la tâche. Mais ce qu’on a trouvé, c'est comme je vous dis, d'une certaine manière on fait tous la même chose, parce qu’à la fin de la journée, soit je remets des clés à un acheteur ou un chèque au vendeur. Et puis à la grandeur du Canada, on fait tous la même chose. On a différentes démarches, mais on fait tous des recherches de titres, on fait tous certaines recherches, des fois plus, des fois moins. Donc, on a essayé d’être assez uniforme à travers les sujets pour vraiment répondre à toutes les provinces.

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Katherine : Selon votre expérience et la rétroaction possible que vous avez eues depuis que la trousse est sortie, quels impacts la trousse a-t-elle eus ou va-t-elle avoir entre les avocats, avocates et prêteurs?

Me Leclair : Je pense qu’on a eu un très bon impact jusqu’à date. Je pense que la trousse, premièrement du fait que beaucoup d’avocats ont accédé à la trousse pour voir ce qui en était là, je pense que c'est la première bonne indication que c'était quelque chose qui était nécessaire. Il faut se rappeler que lorsque je reçois des instructions et que je conclus que quelque chose qui m’est demandé et qui ne devrait pas m’être demandé, lorsque j’envoie quelque chose à la banque, c'est un avocat qui crie dans la forêt. Tandis que maintenant, avec la trousse, on a l’avantage d’avoir la collectivité des personnes qui ont regardé, considéré et donné une position. Donc, on bénéficie de la voix de l’ABC pour ces réclamations-là. Deuxièmement, ça nous a ouvert la porte pour avoir un dialogue avec les créanciers. Donc, ils nous ont approchés et ils nous ont dit : oui, on est prêt à discuter et on aimerait voir ce qui peut être fait. Comme je vous dis, on a reconnu certaines institutions financières qui ont changé leurs instructions par rapport à la problématique qu’on a soulevée dans la trousse. Donc je pense qu’à date on a un grand succès et puis je pense qu’on veut continuer exactement sur cette base-là.

Katherine : Oui exactement. Est-ce que vous avez un exemple concret d’une problématique qu’un créancier vous envoie, ou une demande qu’on vous envoie que vous savez qui ne devrait pas vous être demandé.

Me Leclair : Très bonne question. On voit souvent dans les instructions des banques où on a un puits, donc on n’est pas sur un service municipal, mais on a un puits, service d’eau privé. Et, on nous demande une opinion, si l’eau est consommable pour des fins…

Katherine : De consommation.

Me Leclair : De consommation humaine. Et puis, y en a pas de tests qui sont disponibles pour déterminer ça. On a certains tests qui sont faits par les autorités sanitaires qui vont mesurer certains éléments qui se trouvent dans l’eau et vont déterminer que d’après l’échantillon ces éléments-là ne sont pas nocifs pour les personnes. C'est la seule chose qu'on ait. Donc, l’avocat ne devrait pas donner une opinion, que la consommation humaine est possible. Il devrait dire à la place, voici le test qui a été fait, regardez les résultats et faites vos propres conclusions. Parce que l’avocat n’est pas… c'est pas dans ses qualifications de pouvoir analyser l’eau ou de pouvoir même analyser les tests. Le test lui-même vient pour indiquer des normes. Il indique si c'est ou non dans les normes et donc l’avocat devrait seulement soumettre le test qu’il reçoit à la place d’une opinion.

Katherine : On a parlé jusqu’à maintenant de 36 sujets différents dans la trousse, mais vous avez aussi dit qu’on début on n’était pas à 36 sujets. Maintenant si regarde vers l’avant, c'est quoi le futur de la trousse?

Me Leclair : Y a deux choses. Premièrement, comme vous dites, on a 36 sujets maintenant, mais nous sommes constamment à la recherche d’une mise à jour et d’ajout d’autres sujets. Y a peut-être des changements qu’il faut faire aux sujets qui sont là, mais il y a peut-être des nouveaux sujets qu’on doit adapter. Donc, on demande toujours aux avocats qui examinent la trousse, ou qui viennent à la recherche d’une question qu’il ne trouve pas là, de nous aviser pour qu’on puisse figurer. Donc, ça, c'était la phase 1. De déterminer les sujets, de les mettre en place, on a un résultat de 36 sujets, mais on est constamment à la recherche pour d’autres.

On entre maintenant dans la deuxième phase. Dans cette deuxième phase-ci on va regarder spécifiquement à des instructions d’un prêteur, de plusieurs, mais d’un spécifiquement, pour approcher cette institution-là spécifique, pour leur dire : dans tes instructions on trouve ceci ou cela. Est-ce qu'on peut avoir une discussion pour savoir si on peut régler cette problématique-là. Donc, c'est la deuxième phase qu’on a déjà entamée, qu’on déjà commencé et qu'on espère de pouvoir avoir cette discussion-là, au-delà des discussions génériques qu’on a déjà apportées à la banque. On a déjà mentionné qu’on aimerait avoir un contrôle de version. Les avocats nous indiquent qu’ils reçoivent, une, deux, trois, quatre copies des instructions, qu’ils reçoivent par fax, par courriel ou par portail. Ils ne savent pas : est-ce que c'est un doublon ou il y a une différence. Donc, ils doivent se mettre à revoir ces documents-là pour s’assurer qu'il n’y a pas quelque chose de nouveau. Donc, on aimerait avoir une sorte de contrôle de version pour que ce soit plus facile d’identifier ça. Et s’il y a des changements, qu’ils soient bien soulignés ces changements-là.

La deuxième chose en particulier, c'est qu'on aimerait avoir une section pour trouver des demandes particulières. Les transactions immobilières sont normalement, à la fin de la journée, assez standard. On prête de l’argent, on va avoir une sécurité sur la propriété, c'est une hypothèque, normalement c'est le cas. Mais dans chaque situation, normalement, y a quelque chose de particulier au client, y a quelque chose de particulier à cette propriété-là ou à la transaction. Malheureusement, ce que les banques font, ils nous envoient les instructions, je veux dire, cachées dans le restant. Donc, c'est difficile de pouvoir les identifier. Ce serait un bénéfice aux prêteurs et aux avocats d’identifier ces particularités-là pour s’assurer qu’elles soient bien comblées, pour qu’on sache exactement qu'est-ce qu’il y a d’extra que la banque demande, pour s’assurer que ce soit fait, et pour que l’avocat sache le boulot qu’il a vraiment à faire dans la situation.

Katherine : Et après votre phase 2, ou au cours de votre phase 2, planifiez-vous publier un rapport pour que les avocats puissent suivre l’évolution de votre projet, donc dire : telles institutions financières ont réglé tel problème. Ou bien, attention, si vous faites affaire avec telle institution financière il y a toujours cette problématique qui va ressortir.

Me Leclair : On se réserve le droit de pouvoir décider comment est-ce qu’on va présenter le progrès qu’on fait avec les créanciers. Certainement, s’il s’agit de mettre quelque chose sur la page de la trousse pour indiquer où on est dans les discussions, peut-être que c'est quelque chose que oui, on pourrait faire. Pour aller viser une telle institution, ça, c'est peut-être un p'tit peu…

Katherine : C'est plus délicat.

Me Leclair : Oui, exactement.

Katherine : C'est ça plus délicat. On ne veut pas nécessairement dire… on ne veut pas pointer du doigt personne.

Me Leclair : Oui, on peut attirer plus d’abeilles avec du miel.

Katherine : Exactement. Pour terminer Maître Leclair, avez-vous un mot de la fin, une recommandation, une astuce à partager avec nos auditeurs?

Me Leclair : Bien, j’encourage tout le monde d’aller voir la trousse s’ils ne l’ont pas vue. C'est très simple à trouver, vous faites simplement une recherche Google : Trousse d’instructions hypothécaires ABC et vous allez l’avoir. Vous allez voir la trousse qui va être là, examinez le tout. Je veux féliciter l’ABC pour avoir accepté de mettre cette ressource à la disposition de tous les avocats en droit immobilier à la grandeur du Canada. Par ça je veux dire qu’ils l’ont mis devant le mur, donc ce n’est pas caché seulement pour les membres de l’ABC, c'est ouvert à tous les avocats en droit immobilier. Je pense que c'est un bénéfice aux avocats, c'est un bénéfice pour l’ABC pour démontrer la valeur qu’elle a. Et puis, ça donne aussi la chance aux créanciers de voir la problématique à laquelle on s’adresse. Donc, j’encourage tout le monde d’aller visiter la trousse, de prendre les conseils, et plus important même, de communiquer avec nous, dites-nous ce qui manque, dites-nous la problématique sur laquelle on n’a pas travaillé encore et donnez-nous des exemples de choses qu’on devrait adresser.

Katherine : Merci, Maître Leclair, d’avoir été des nôtres et de votre participation à Juriste branché. J’ai confiance que vous allez aider un important volume d’avocats et d’avocates spécialisés en transactions immobilières. À nos auditeurs, je vous invite à visiter la trousse de l’association dont le lien se trouve dans la description de cet épisode. Soyez également avisé que la section de l'Association du Barreau canadien du droit immobilier prévoit travailler avec l’Association des banquiers canadiens pour rechercher des améliorations aux instructions problématiques des prêteurs lors des transactions immobilières résidentielles. N’hésitez pas à partager cet épisode sur vos réseaux sociaux et à nous suivre sur Twitter @nouvelles_abc. Pour nos épisodes précédents et futurs, abonnez-vous à Juriste branché sur Apple Podcast, Stitcher et Spotify. Et n’hésitez pas à nous laisser des commentaires et des évaluations sur ces plateformes. Vous y trouverez également notre balado en anglais et Every Lawyer. À la prochaine.